Wer behält das Haus? Strategien für die güterrechtliche Auseinandersetzung bei Immobilienbesitz

Die Scheidung ist eingereicht, und die grösste Frage steht im Raum: Was geschieht mit dem gemeinsamen Haus? Für viele Paare in der Schweiz verwandelt sich der einstige Lebenstraum vom Eigenheim in den zentralen Konfliktherd der güterrechtlichen Auseinandersetzung. Die emotionale Bindung an die Immobilie, kombiniert mit komplexen finanziellen Verflechtungen wie einer gemeinsamen Hypothek, schafft eine explosive Mischung. Die Situation eskaliert oft schnell, weil beide Parteien versuchen, ihr „Recht“ durchzusetzen, ohne die wirtschaftlichen Realitäten vollständig zu erfassen.

Die üblichen Ratschläge – verkaufen, einer übernimmt oder gemeinsam behalten – sind schnell gegeben, doch sie kratzen nur an der Oberfläche. Sie ignorieren die eigentliche Herausforderung: die finanzielle Blockade. Was passiert, wenn das gesamte Vermögen im Haus gebunden ist und keiner den anderen auszahlen kann? Wie reagiert man, wenn der Ex-Partner aus Trotz einen Verkauf blockiert? Diese Fragen führen oft in eine Sackgasse, die in einem teuren und langwierigen Rechtsstreit oder einem wertvernichtenden Notverkauf endet.

Doch es gibt einen anderen Weg. Der Schlüssel liegt nicht darin, die Frage „Wer bekommt das Haus?“ als Kampf zu betrachten, sondern als ein strategisches Projekt der finanziellen Entflechtung. Anstatt auf Konfrontation zu setzen, müssen lösungsorientierte Strategien erarbeitet werden, die das Vermögen beider Partner schützen. Es geht darum, die Optionen sachlich zu bewerten, die Risiken zu kennen und proaktiv zu handeln, bevor die Situation unkontrollierbar wird.

Dieser Leitfaden führt Sie durch die entscheidenden strategischen Überlegungen. Wir beleuchten die Mechanismen, um finanzielle Deadlocks zu überwinden, zeigen auf, wie Sie sich vor versteckten Kosten schützen und erklären, welche Eigentumsformen Ihr Investment von vornherein besser absichern. Ziel ist es, Ihnen das Rüstzeug für eine faire und wirtschaftlich vernünftige Lösung an die Hand zu geben.

Um Ihnen eine klare Übersicht über die komplexen Aspekte der güterrechtlichen Auseinandersetzung bei Immobilien zu geben, haben wir diesen Artikel in mehrere strategische Abschnitte unterteilt. Der folgende Sommaire dient als Ihr Wegweiser durch die entscheidenden Themen.

Wie bezahlen Sie den Partner aus, wenn das ganze Vermögen im Haus steckt?

Die häufigste Hürde bei der Übernahme des Eigenheims ist die Auszahlung des Partners. Oft ist das gesamte gemeinsame Vermögen in der Immobilie gebunden, was eine direkte Auszahlung in bar unmöglich macht. Die Lösung liegt in der Regel in einer Erhöhung der bestehenden Hypothek. Der übernehmende Partner muss die Bank davon überzeugen, dass er die nun höhere finanzielle Belastung alleine tragen kann. Dieser Prozess ist formalisiert und erfordert eine sorgfältige Vorbereitung.

Die Bank führt eine neue Tragbarkeitsrechnung durch. Als Faustregel gilt, dass die monatlichen Kosten für die Immobilie (kalkulatorische Zinsen von ca. 5 %, Amortisation und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Allfällige Alimentenzahlungen, die Sie leisten oder erhalten, werden dabei in die Berechnung einbezogen. Die Realität zeigt jedoch, dass diese Hürde hoch ist. So kommt es laut Finanzexperten der NZZ relativ selten vor, dass einer der beiden Partner die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung allein behält, gerade weil die finanzielle Tragbarkeit oft nicht gegeben ist.

Sollte die Tragbarkeit knapp nicht erreicht werden, gibt es alternative Wege. Eine Möglichkeit ist die Aufstockung des Eigenkapitals, beispielsweise durch einen Vorbezug oder eine Verpfändung von Geldern aus der 2. oder 3. Säule. Es ist jedoch entscheidend, die langfristigen Folgen einer solchen Reduktion der Altersvorsorge genau abzuwägen. Andere Modelle, wie ein Verkäuferdarlehen, bei dem der ausziehende Partner dem bleibenden ein Darlehen gewährt, basieren stark auf gegenseitigem Vertrauen und sollten rechtlich sauber vertraglich festgehalten werden.

Die folgende Tabelle zeigt eine Übersicht über alternative Finanzierungsmodelle, die eine Übernahme ermöglichen können, wenn die klassische Hypothekenaufstockung scheitert.

Das Risiko des Notverkaufs: Was passiert, wenn sich keiner das Haus leisten kann?

Das grösste Schreckgespenst bei einer Scheidung mit Eigenheim ist der Notverkauf. Dieses Szenario tritt ein, wenn keine Einigung erzielt wird und keine der Parteien die finanziellen Mittel hat, die Immobilie allein zu halten. Unter dem Druck der Bank oder eines Gerichtsurteils muss das Haus dann schnellstmöglich veräussert werden. Ein solcher Verkauf findet oft unter Wert statt, da die Verkäufer in einer schwachen Verhandlungsposition sind und schnell Liquidität benötigen. Der Erlös, der nach Abzug der Hypothek und der Verkaufskosten übrig bleibt, ist häufig enttäuschend gering und zementiert den finanziellen Verlust für beide Seiten.

Um diese Wertvernichtung zu vermeiden, sind kreative und pragmatische Zwischenlösungen gefragt. Eine Option ist die temporäre Vermietung der Immobilie an Dritte. Die Mieteinnahmen können zur Deckung der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten verwendet werden, während das Paar Zeit gewinnt, um eine endgültige, überlegte Entscheidung zu treffen. Diese Strategie entkoppelt die Wohnsituation von der finanziellen Last und kann den emotionalen Druck erheblich reduzieren.

Eine andere, oft übersehene Möglichkeit ist die Vereinbarung eines befristeten Wohnrechts für einen der Partner, wie es im Schweizer Zivilgesetzbuch (Art. 776 ZGB) vorgesehen ist. Dies kann besonders sinnvoll sein, wenn gemeinsame Kinder involviert sind, um ihnen Stabilität in ihrem gewohnten Umfeld zu gewähren. Der im Haus verbleibende Partner zahlt dem anderen in der Regel eine Nutzungsentschädigung. Diese Lösung schafft eine Atempause, in der die langfristige Zukunft der Immobilie ohne unmittelbaren Verkaufsdruck geplant werden kann. Ziel all dieser Massnahmen ist es, die Kontrolle über den Prozess zu behalten und nicht in eine reaktive Position gezwungen zu werden.

Zivilklage auf Teilung: Wie zwingen Sie den blockierenden Partner zum Verkauf?

Manchmal scheitern alle Verhandlungen. Ein Partner weigert sich aus emotionalen oder taktischen Gründen, einer vernünftigen Lösung zuzustimmen, sei es ein Verkauf oder eine Übernahme. Diese Blockadehaltung kann für die andere Partei zermürbend und finanziell ruinös sein, da die laufenden Kosten weiterlaufen. Das Schweizer Recht sieht für solche Fälle ein letztes Mittel vor: die Teilungsklage (auch als Auseinandersetzungsklage bekannt). Mit dieser Klage kann ein Miteigentümer beim Gericht die Aufhebung des Miteigentums und den Verkauf der Immobilie erzwingen.

Dieser Weg ist jedoch mit erheblichen Nachteilen verbunden. Eine solche Klage ist ein langwieriger und teurer Prozess. Bis ein rechtskräftiges Urteil vorliegt, können Jahre vergehen. Eine gerichtliche Auseinandersetzung in der Schweiz kann typischerweise 2-3 Jahre dauern. Während dieser Zeit bleiben die Fronten verhärtet und die Kosten für Anwälte und Gericht steigen. Am Ende des Verfahrens steht oft die öffentliche Versteigerung der Liegenschaft. Bei einer solchen Zwangsversteigerung wird selten der bestmögliche Marktpreis erzielt, was zu einem finanziellen Verlust für beide Eigentümer führt.

Bevor dieser drastische Schritt eingeleitet wird, sollte daher immer eine Mediation in Betracht gezogen werden. Ein neutraler Mediator, idealerweise spezialisiert auf Immobilien- und Familienrecht, kann helfen, die Kommunikation wiederherzustellen und eine sachliche Verhandlungsbasis zu finden. Ein erster Schritt in der Mediation ist oft, eine unabhängige Verkehrswertschätzung in Auftrag zu geben. Diese neutrale Bewertung dient als unbestreitbare Grundlage für die weiteren Gespräche und entzieht emotionalen Preisvorstellungen den Boden. Die Teilungsklage sollte immer nur die Ultima Ratio sein, wenn alle anderen Versuche einer einvernehmlichen, lösungsorientierten Einigung nachweislich gescheitert sind.

Hausbau auf dem Land des Partners: Warum gehört Ihnen das Haus rechtlich oft gar nicht?

Ein besonders heikles Szenario entsteht, wenn ein Paar gemeinsam ein Haus auf einem Grundstück baut, das nur einem der Partner gehört. Viele gehen fälschlicherweise davon aus, dass derjenige, der den Bau finanziert hat, auch Eigentümer des Hauses ist. Das Schweizer Recht ist hier jedoch unmissverständlich und folgt dem sogenannten Akzessionsprinzip (Art. 667 ZGB). Dieses Prinzip besagt, dass ein Bauwerk rechtlich untrennbar mit dem Boden verbunden ist, auf dem es steht. Eigentümer des Hauses ist somit immer der Eigentümer des Grundstücks, unabhängig davon, wer den Bau bezahlt hat.

Im Falle einer Scheidung kann dies zu bösen Überraschungen führen. Der Partner, der in den Hausbau investiert hat, aber nicht im Grundbuch als Eigentümer des Landes eingetragen ist, hat keinen Eigentumsanspruch an der Immobilie. Er kann das Haus nicht für sich beanspruchen und auch keinen Verkauf erzwingen. Seine Investition ist jedoch nicht vollständig verloren. Das Gesetz sieht einen finanziellen Ausgleich vor.

Wenn der investierende Partner nachweisen kann, dass er mit seinem Vermögen (Errungenschaft oder Eigengut) zur Finanzierung des Baus beigetragen hat, hat er einen Anspruch auf Rückerstattung dieser Investition. Wichtiger noch: Hat seine Investition zu einer Wertsteigerung der Immobilie geführt, steht ihm bei der Scheidung ein Anspruch auf die Hälfte dieses Mehrwerts zu, wie Experten für Eherecht bestätigen. Um solche komplexen Situationen von vornherein zu vermeiden, ist es unerlässlich, vor dem Bau klare vertragliche Regelungen zu treffen, beispielsweise durch die Einräumung eines Miteigentumsanteils am Grundstück oder die Gründung eines selbstständigen und dauernden Baurechts, das als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen wird.

Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer: Wer zahlt bei der Übernahme die Rechnung?

Bei der Übertragung des Miteigentumsanteils von einem Partner auf den anderen fallen potenziell zwei Arten von Steuern an: die Handänderungssteuer und die Grundstückgewinnsteuer. Die gute Nachricht ist, dass der Gesetzgeber bei Scheidungen erhebliche Erleichterungen vorsieht, um die finanzielle Belastung für die getrennten Paare nicht zusätzlich zu erhöhen. Die genauen Regelungen sind jedoch kantonal unterschiedlich und müssen im Detail geprüft werden.

Die Handänderungssteuer, die normalerweise bei jedem Kauf einer Immobilie anfällt, wird bei einer Übertragung im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung in den meisten Kantonen erlassen. Die Übertragung zwischen Ehegatten ist von dieser Steuer befreit, da sie nicht als klassischer Verkauf, sondern als Aufteilung des gemeinsamen Vermögens betrachtet wird. Einige Kantone erheben jedoch einen reduzierten Satz oder knüpfen die Befreiung an bestimmte Bedingungen.

Die Grundstückgewinnsteuer besteuert den Gewinn, der seit dem Kauf der Immobilie erzielt wurde. Auch hier greift im Scheidungsfall eine wichtige Schutzmassnahme: Der Steueraufschub. Das heisst, die Steuer wird zum Zeitpunkt der Übertragung auf den anderen Partner nicht fällig. Stattdessen wird sie „aufgeschoben“, bis die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt an eine Drittperson verkauft wird. Der übernehmende Partner übernimmt damit aber auch die gesamte latente, also die zukünftige Steuerschuld. Dieser Punkt ist in den Auszahlungsverhandlungen entscheidend: Die latente Steuerschuld sollte bei der Festlegung des Auszahlungsbetrags an den weichenden Partner berücksichtigt und abgezogen werden, um eine faire Lastenverteilung zu gewährleisten.

Die folgende Übersicht zeigt die Regelungen zur Handänderungssteuer in ausgewählten Kantonen bei einer Scheidung, um die kantonalen Unterschiede zu verdeutlichen.

Das Risiko, dass das Steueramt ein Pfandrecht auf Ihr neues Haus legt, weil der Verkäufer Steuern schuldet

Ein oft unterschätztes, aber existenzbedrohendes Risiko beim Immobilienkauf – und somit auch bei der Übernahme des Anteils vom Ex-Partner – ist das gesetzliche Pfandrecht des Steueramtes für die Grundstückgewinnsteuer. Zahlt der Verkäufer (in diesem Fall der weichende Partner) die auf seinen Anteil anfallende Grundstückgewinnsteuer nicht, kann das Steueramt auf die verkaufte Immobilie zurückgreifen. Das bedeutet: Sie als neuer Alleineigentümer haften mit Ihrer Immobilie für die Steuerschulden Ihres Ex-Partners.

Dieses gesetzliche Pfandrecht ist keine theoretische Gefahr. Es ist in den Steuergesetzen verankert und gibt den Behörden ein starkes Mittel zur Sicherung ihrer Forderungen. Erschwerend kommt hinzu, dass dieses Pfandrecht oft nicht im Grundbuch eingetragen ist, also für den Käufer nicht direkt ersichtlich ist. Die Konsequenz ist drastisch: Im schlimmsten Fall kann das Steueramt die Verwertung (Versteigerung) Ihrer Liegenschaft verlangen, um die offene Steuerschuld zu begleichen. Recherchen zeigen, dass in allen 26 Kantonen die Steuerbehörden die offene Grundstückgewinnsteuer beim neuen Besitzer eintreiben dürfen, falls der Verkäufer schuldig bleibt.

Um sich vor diesem Szenario zu schützen, ist es unerlässlich, die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer vertraglich abzusichern. Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Zusagen. Die sicherste Methode ist, den geschätzten Steuerbetrag direkt vom Kaufpreis abzuziehen und auf ein Sperrkonto des beurkundenden Notars zu überweisen. Der Notar wird den Betrag erst dann an den Verkäufer auszahlen, wenn die Steuerrechnung nachweislich beglichen ist. Alternativ kann der Betrag auch direkt vom Käufer an das zuständige Steueramt überwiesen werden. Diese Vorgehensweise schafft für beide Seiten Klarheit und Sicherheit.

Wie strukturieren Sie Schuldbriefe, um spätere Krediterhöhungen zu vereinfachen?

Der Schuldbrief ist das zentrale Sicherungsinstrument für die Bank bei einer Hypothek. Er verbrieft die Forderung der Bank und wird im Grundbuch eingetragen. Viele Immobilienbesitzer machen den Fehler, den Schuldbrief genau in der Höhe der benötigten Hypothek ausstellen zu lassen. Dies kann sich im Falle einer Scheidung als kostspieliger Fehler erweisen. Benötigt der übernehmende Partner nämlich eine höhere Hypothek, um den anderen auszuzahlen, muss ein neuer oder zusätzlicher Schuldbrief errichtet werden. Dieser Vorgang ist mit erheblichen Notariats- und Grundbuchgebühren verbunden.

Eine weitsichtige Strategie ist es, bereits beim Kauf der Immobilie einen strategischen Spielraum beim Schuldbrief einzuplanen. Das bedeutet, den Schuldbrief auf einen höheren Betrag ausstellen zu lassen, als die anfängliche Hypothek beträgt. Dieser „leere“ Teil des Schuldbriefs kann später ohne zusätzliche Gebühren für eine Krediterhöhung genutzt werden. Diese Voraussicht spart nicht nur Geld, sondern auch wertvolle Zeit in einer ohnehin schon angespannten Scheidungssituation.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht den Vorteil: Ein Paar kauft eine Immobilie für 1 Million Franken und nimmt eine Hypothek von 800’000 Franken auf. Anstatt einen Schuldbrief über 800’000 Franken zu errichten, lassen sie einen über 950’000 Franken eintragen. Jahre später, bei der Scheidung, muss ein Partner den anderen mit 150’000 Franken auszahlen und benötigt dafür eine Aufstockung der Hypothek. Da der Schuldbrief bereits eine Deckung bis 950’000 Franken bietet, kann die Bank den Kredit unkompliziert erhöhen. Laut einer Analyse von Bankexperten kann diese einfache Massnahme die Transaktionskosten um bis zu 15’000 Franken reduzieren, abhängig vom Kanton. Diese Strategie bietet eine kostenlose und effektive Flexibilität für die Zukunft.

Gesamteigentum oder Miteigentum: Welche Eigentumsform schützt Ihr Investment bei Tod oder Trennung besser?

Die Wahl der Eigentumsform beim Kauf einer Immobilie hat weitreichende Konsequenzen, die vielen Paaren erst im Trennungsfall bewusst werden. In der Schweiz sind die beiden häufigsten Formen für Paare das Miteigentum und das Gesamteigentum. Obwohl sie auf den ersten Blick ähnlich erscheinen, unterscheiden sie sich fundamental in Bezug auf die Verfügungsmacht und die Flexibilität bei einer Auseinandersetzung.

Beim Miteigentum wird für jeden Partner ein klar definierter Anteil am Grundstück im Grundbuch eingetragen (z.B. 50/50). Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich frei über seinen Anteil verfügen – ihn also verkaufen, verpfänden oder vererben, wobei dem anderen Miteigentümer oft ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Diese klare Trennung der Anteile vereinfacht die Auseinandersetzung bei einer Scheidung erheblich, da die Basis für die Auszahlung klar definiert ist. Das Risiko einer totalen Blockade ist geringer.

Im Gegensatz dazu steht das Gesamteigentum. Hier gehört die Liegenschaft beiden Partnern „zur gesamten Hand“, ohne dass Quoten im Grundbuch eingetragen sind. Die Partner bilden eine Gemeinschaft und können nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Kein Partner kann allein handeln. Diese Form schafft eine sehr enge Bindung, birgt aber bei Konflikten ein enormes Blockadepotenzial. Wenn sich die Partner nicht einig sind, ist keine Handlung möglich – das Pattsituation ist vorprogrammiert und führt oft direkt zur Teilungsklage. Aus diesem Grund wird das Gesamteigentum für unverheiratete Paare (Konkubinat) explizit nicht empfohlen.

Die folgende Tabelle stellt die beiden Eigentumsformen gegenüber und verdeutlicht die zentralen Unterschiede im Hinblick auf eine Trennung.

Der nächste logische Schritt, um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, ist eine fundierte, neutrale Analyse Ihrer spezifischen Situation. Beginnen Sie noch heute damit, Klarheit zu schaffen, um eine faire und wirtschaftlich sinnvolle Lösung für alle Beteiligten zu erarbeiten.